Een verkoopovereenkomst (compromis) opstellen: stappenplan

De verkoopovereenkomst — in Vlaanderen meestal het compromis genoemd — is het document waarmee koper en verkoper de verkoop van een woning of grond vastleggen. Zodra de partijen het eens zijn over het goed, de prijs en de andere essentiële voorwaarden, is de verkoop in principe definitief; de notariële akte maakt ze nadien tegenstelbaar aan derden. Een fout in het compromis werkt dus door tot bij de notaris. Deze gids zet op een rij welke documenten je nodig hebt, hoe je van losse stukken tot een ondertekenbaar compromis komt, en welke fouten in de praktijk het vaakst tijd kosten.

Deze documenten heb je nodig

Vrijwel alle gegevens in een verkoopcompromis komen uit een vaste set brondocumenten:

• eID van de partijen — identiteit, rijksregisternummer en adres van verkoper en koper.
• Eigendomstitel — hoe de verkoper eigenaar werd, de beschrijving van het goed en eventuele erfdienstbaarheden.
• Kadastrale gegevens — afdeling, sectie, perceelnummer en oppervlakte.
• Bodemattest (OVAM) — in Vlaanderen verplicht vóór de ondertekening.
• EPC en keuringen — energieprestatiecertificaat en elektrische keuring.
• Stedenbouwkundig uittreksel — vergunningen, bestemming en eventuele voorkooprechten.

Stap 1: documenten verzamelen en gegevens overnemen

Het meeste werk zit in het foutloos overnemen van gegevens: namen en rijksregisternummers van de partijen, de kadastrale beschrijving, de historiek uit de eigendomstitel. Wie dat manueel doet, typt dezelfde gegevens meerdere keren over — en elke overname is een kans op een tikfout. Met Vastly upload je de brondocumenten en leest OCR de gegevens automatisch uit; de kadastrale gegevens worden opgehaald zodra het adres bekend is.

Stap 2: gegevens controleren

Vóór er een clausule wordt gekozen, moet de feitelijke basis kloppen:

• Klopt het rijksregisternummer (controlegetal) en het IBAN-nummer?
• Bestaat het perceel en stemt het overeen met de eigendomstitel?
• Matcht het adres met het officiële adressenregister?
• Zijn alle verkopers gekend — ook bij onverdeeldheid of nalatenschap?

Dit is het punt waar een compromis het vaakst terugkaatst: een verkeerd perceelnummer of een ontbrekende mede-eigenaar valt pas op bij de notaris, en dan begint de ronde opnieuw.

Stap 3: clausules, nalezen en export

Daarna volgt de juridische inhoud: de beschrijving van het goed, de prijs en betalingsmodaliteiten, opschortende voorwaarden (zoals financiering), erfdienstbaarheden en de afspraken over de akte. Gebruik clausules die centraal worden onderhouden in plaats van een Word-template dat met elke deal meegroeit — verouderde wetgeving sluipt anders ongemerkt binnen. Laat beide partijen nalezen en exporteer het resultaat als DOCX of PDF, klaar voor ondertekening.

Veelgemaakte fouten

• Een verouderd Word-template — clausules die niet meer overeenstemmen met de actuele wetgeving.
• Kadastrale gegevens uit het hoofd — sectie of perceelnummer overgetypt in plaats van gecontroleerd tegen de bron.
• Bodemattest vergeten — zonder attest vóór de ondertekening kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen (art. 116 Bodemdecreet).
• Ontbrekende partijen — bij een nalatenschap of echtscheiding moeten álle eigenaars mee tekenen.